Le locataire a remis son attestation d’assurance. Le syndic confirme que l’immeuble est assuré. Pour le gérant d’une SCI, la situation peut donc sembler réglée.
Pourtant, ces deux contrats ne protègent ni la même personne, ni les mêmes biens, ni les mêmes responsabilités. Après un dégât des eaux, un incendie ou une période de vacance, certaines dépenses peuvent encore rester à la charge de la SCI.
L’enjeu n’est pas d’accumuler les contrats. Il est de comprendre ce que couvre réellement chaque assurance et où commence le risque propre du propriétaire.
L’assurance du locataire et celle de la copropriété sont indispensables, mais elles ne constituent pas nécessairement une protection complète de la SCI.
L’assurance du locataire protège d’abord sa responsabilité
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire doit souscrire une assurance couvrant au minimum les risques locatifs. Cette garantie concerne principalement les dommages qu’il pourrait causer au logement à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux.
Le locataire doit remettre une attestation au propriétaire lors de la remise des clés. Le bailleur peut ensuite lui en demander une nouvelle chaque année.
Cette attestation est importante, mais elle ne signifie pas que tous les dommages touchant le bien seront automatiquement indemnisés par l’assureur du locataire.
La couverture minimale des risques locatifs ne garantit notamment pas nécessairement :
- les dommages causés aux voisins ou aux parties communes ;
- les biens appartenant à la SCI qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire ;
- un sinistre lié à un défaut d’entretien ou à un équipement relevant du propriétaire ;
- les dommages survenus lorsque le logement est vacant ;
- la perte de loyers subie par la SCI pendant les travaux ;
- les frais de défense de la SCI en cas de contestation sur les responsabilités.
Le contrat multirisque habitation du locataire peut être plus large que le minimum légal. Il reste toutefois conçu pour protéger l’occupant et sa responsabilité, pas pour assurer l’ensemble du patrimoine du propriétaire.
L’assurance de la copropriété protège d’abord l’immeuble collectif
Le syndicat des copropriétaires doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Le contrat souscrit par la copropriété peut également couvrir les parties communes et certains dommages affectant l’immeuble.
Mais les limites exactes dépendent du contrat. La toiture, les façades, les halls, les escaliers ou certaines canalisations peuvent relever des parties communes, tandis que l’aménagement intérieur du lot, certains équipements et la responsabilité du copropriétaire relèvent d’une autre assurance.
Lors d’un sinistre, plusieurs questions peuvent donc se poser :
- le dommage a-t-il pris naissance dans une partie commune ou privative ?
- l’élément endommagé appartient-il à la copropriété ou à la SCI ?
- le sinistre relève-t-il de la responsabilité du locataire, du propriétaire ou du syndicat ?
- quelles franchises et exclusions sont prévues par chaque contrat ?
- quelle assurance doit intervenir en premier ?
L’existence d’un contrat d’immeuble ne dispense donc pas la SCI d’assurer sa qualité de copropriétaire et les risques propres à son lot.
En copropriété, la responsabilité civile du propriétaire est obligatoire
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non occupant, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Cette obligation concerne également une SCI propriétaire d’un lot.
Dans la pratique, cette responsabilité civile est généralement intégrée à un contrat propriétaire non occupant, appelé PNO. Il faut néanmoins être précis : la loi impose la couverture de responsabilité civile du copropriétaire, mais toutes les garanties complémentaires d’un contrat PNO ne deviennent pas pour autant obligatoires.
Cette distinction est importante. Deux contrats portant le même nom peuvent présenter des différences significatives concernant les dommages au bien, la vacance, le vandalisme, la protection juridique ou la perte de loyers.
Cinq situations dans lesquelles la SCI peut rester exposée
1. Le logement est vide entre deux locataires
Après le départ d’un locataire, son contrat d’assurance ne protège plus le logement. Si une fuite, un incendie ou un acte de vandalisme survient pendant cette période, la SCI doit pouvoir compter sur son propre contrat.
Il faut aussi contrôler la définition contractuelle de l’inoccupation. Certains contrats réduisent ou excluent des garanties au-delà d’une certaine durée de vacance, ou imposent des mesures de prévention.
2. Le sinistre provient d’un élément relevant du propriétaire
Une canalisation vétuste, une installation électrique défectueuse, une toiture mal entretenue ou un équipement appartenant à la SCI peut être à l’origine du dommage.
Dans ce cas, la responsabilité du locataire n’est pas nécessairement engagée. La SCI peut devoir financer les réparations de son propre bien ou répondre des dommages causés à l’occupant, aux voisins ou à la copropriété.
3. L’assurance du locataire est insuffisante ou n’est plus en vigueur
Une attestation remise au début du bail ne prouve pas que le contrat sera maintenu pendant toute la location. La prime peut ne plus être payée, le contrat peut être résilié ou les garanties peuvent être limitées.
Le bailleur peut demander une attestation chaque année. Cette vérification reste une mesure de gestion ; elle ne remplace pas l’assurance propre de la SCI.
4. Le bien devient inhabitable après un sinistre
Même lorsque les travaux de remise en état sont indemnisés, la SCI peut cesser de percevoir ses loyers pendant plusieurs mois.
La garantie perte de loyers après sinistre n’est pas la même chose que la garantie loyers impayés. La première intervient lorsque le bien ne peut plus être loué à la suite d’un événement garanti. La seconde couvre, selon ses conditions, la défaillance financière du locataire.
Il faut vérifier si la perte de loyers est prévue, pendant quelle durée, sur quelle base et avec quelles limites.
5. Le lot accueille une activité professionnelle ou commerciale
L’assurance multirisque professionnelle du locataire protège son activité, ses responsabilités et ses biens selon le contrat souscrit. Elle ne remplace pas automatiquement l’assurance des murs appartenant à la SCI.
La nature de l’activité, les équipements, le stockage, le bail et l’usage réel des locaux doivent être déclarés avec précision. Une activité différente de celle connue par l’assureur peut avoir des conséquences sur l’application des garanties.
Comment vérifier si la SCI est réellement protégée ?
La réponse ne se trouve pas uniquement dans le nom des contrats. Elle nécessite de rapprocher les documents.
Pour réaliser un premier contrôle, la SCI peut réunir :
- son contrat PNO ou multirisque immeuble ;
- le dernier appel de cotisation et les conditions particulières ;
- l’attestation d’assurance du locataire ;
- un résumé des garanties du contrat de copropriété, disponible auprès du syndic ;
- le règlement de copropriété pour identifier les parties communes et privatives ;
- le bail et la destination déclarée des locaux ;
- le montant des loyers à protéger ;
- la liste des annexes, équipements et dépendances appartenant à la SCI.
L’analyse doit ensuite répondre à quatre questions simples :
- Qui est assuré ? La SCI est-elle correctement désignée dans le contrat ?
- Quels biens sont couverts ? Le lot, les murs, les annexes et les équipements sont-ils tous déclarés ?
- Dans quelles circonstances ? Location, vacance, occupation gratuite et usage professionnel sont-ils prévus ?
- Quelles pertes restent à charge ? Franchises, exclusions, vétusté et interruption des loyers sont-elles maîtrisées ?
PNO ou multirisque immeuble : tout dépend du patrimoine détenu
Pour un appartement ou un lot isolé, un contrat PNO peut répondre aux besoins de la SCI, sous réserve que ses garanties et ses capitaux soient adaptés.
Pour un immeuble détenu en totalité, comportant plusieurs logements, des parties communes ou des locaux professionnels, une multirisque immeuble peut être plus cohérente. Elle permet d’examiner le bâtiment dans son ensemble plutôt que de juxtaposer plusieurs contrats sans vision globale.
Le choix dépend notamment de la configuration du bien, de son usage, du nombre d’occupants, de la présence d’annexes et du niveau de revenus locatifs.
L’objectif n’est pas de doubler les garanties
Souscrire plusieurs contrats sans les rapprocher peut créer des doublons, mais aussi laisser subsister des zones non couvertes.
Une analyse utile consiste à identifier :
- ce qui relève du locataire ;
- ce qui relève de la copropriété ;
- ce qui reste sous la responsabilité de la SCI ;
- les dépenses qui ne seraient pas intégralement indemnisées ;
- les recours et démarches à effectuer en cas de sinistre.
Cette lecture permet de rechercher une protection cohérente, plutôt qu’une simple accumulation de garanties.
Faire le point avant le sinistre
Lorsque les contrats sont examinés après un dommage, il est trop tard pour corriger une exclusion, augmenter un plafond ou ajouter une garantie de perte de loyers.
Belfort Patrimoine accompagne les SCI et les propriétaires bailleurs à Rouen, en Seine-Maritime et en Normandie pour analyser les contrats existants et identifier les risques qui restent réellement à la charge du propriétaire.
L’étude peut concerner un appartement détenu en SCI familiale, un immeuble de rapport, des murs commerciaux ou plusieurs biens regroupés dans une même structure.
Faire le point sur l’assurance de ma SCI
Questions fréquentes
La SCI doit-elle conserver l’attestation d’assurance du locataire ?
Oui. Elle doit être demandée lors de la remise des clés et peut être réclamée chaque année. Elle permet de vérifier l’existence d’une couverture des risques locatifs, sans remplacer l’assurance de la SCI.
Le syndic peut-il fournir les informations sur l’assurance de la copropriété ?
Le syndic peut communiquer les informations utiles sur l’assurance souscrite pour le syndicat des copropriétaires. La SCI doit notamment comprendre les biens assurés, les principales garanties et les franchises applicables.
Une PNO intervient-elle toujours lorsque le locataire n’est pas assuré ?
Pas automatiquement. L’intervention dépend des garanties, exclusions et conditions du contrat PNO. Il faut vérifier ce point dans les documents contractuels.
La perte de loyers est-elle couverte par l’assurance du locataire ?
Elle n’est pas automatiquement couverte au bénéfice de la SCI. Le propriétaire doit vérifier l’existence d’une garantie spécifique dans son propre contrat et ses conditions d’application.
Repères officiels : Service Public — assurance des risques locatifs ; Service Public — assurance du logement par le propriétaire ; Légifrance — article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; ANIL — assurance habitation du propriétaire et du locataire.
Les garanties, exclusions, franchises et conditions d’intervention varient selon le contrat, le bien, son usage et son occupation. Cet article présente des repères généraux et ne remplace pas une analyse contractuelle individualisée.